pg电子平台近年来，业主拖欠物业费现象虽然已经有所改善，但是物业费问题仍然是业主与物业公司之间一大矛盾，无独有偶，业主拖欠物业费也并非故意为之，耍赖皮，多数是因为物业公司提供的服务不符合要求，或者物业费收取不合理。那么物业费都包括哪些内容呢？业主拖欠物业费，物业公司收取滞纳金（违约金）合理吗？法院对物业费纠纷中滞纳金的裁判又考虑哪些因素呢？
不同城市不同档次的小区对物业费的收取范围，收费标准并不相同，但是物业费的内容可以大致分为以下几种：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用。包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统pg电子平台、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。
对于拖欠物业费的业主是否应支付违约金这个问题，我们通过对裁判文书的统计、分析，将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下：按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明：约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。（参见案例1）。
而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。如果没有事先约定，法院会驳回物业公司的违约金请求。如果有事先约定，那么应区分以下情况进行处理：
（1）业主没有提出物业公司违约的抗辩，或提出的抗辩理由明显不成立的，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金的约定，那么法院会判令业主支付违约金；
（2）如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒交物业费的行为是在行使“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或部分驳回。（参见案例2）
案例：1.重庆市宾华物业管理有限公司与赵庆物业服务合同纠纷二审民事判决书：“在物业服务合同中，双方对逾期交纳物管费及水费未约定违约金，重庆宾华物业管理有限公司要求按每日万分之五计算违约金，于法无据，一审法院不予支持。”---重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第02387号2.广州莱佛士物业服务有限公司与张智新、卢丽文物业服务合同纠纷二审民事判决书：“原审认定张智新、卢丽文拖欠物业管理费系事出有因，并非恶意违约，故对莱佛士公司要求张智新、卢丽文支付从2013年10月起至2015年3月逾期缴纳物管费的违约金的诉讼请求pg电子平台，不予支持，处理并无不当。”---广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第5670号
（3）如果物业公司存在较轻微的瑕疵履行，但整体服务质量良好，业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理，不能构成履行抗辩，法院也应支持物业公司的违约金请求。
在物业服务合同纠纷案件中，物业公司依据合同提出违约金的诉讼请求，业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整，如果按照“谁主张，谁举证”的原则，业主应对违约金高于物业公司的实际损失承担举证责任。但实践中，业主很难证明物业公司的实际损失，法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司的损失。物业公司若认为自己的实际损失更大，则需加以证明。
《合同法》解释（二）规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”
根据不告不理原则，当事人未主张违约金过高时，法院通常并不主动进行调整（参见案例3）。从合同性质分析，违约金的约定是双方当事人意思自治的表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，包括法院在内的任何第三方无权以自己的意志施加影响。根据《合同法》114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少”。那么，在当事人未申请调整情况下，法院主动调整（参见案例4）不仅没有法律依据，也有违私法自治原则。
案例：3.上海千亿物业有限公司与何海军物业服务合同纠纷一审民事判决书：“关于被告拖欠费用的滞纳金，根据合同约定应分别从各期费用应付费日的次日起按日千分之三的标准进行计算，但滞纳金数额不应高于本金。”---上海市奉贤区人民法院（2014）奉民一（民）初字第481号。
4. 原告吉林市筑石物业服务有限责任公司诉被告王振物业服务合同纠纷一审民事判决书：“但筑石物业公司主张的违约金数额过高，被告王振未到庭不能视为对该项内容的认可，故依法应当调整。”---吉林市昌邑区人民法院 （2015）昌民一初字第1370号
①适用中国人民银行同期同类贷款利率或利率基础上再上浮30%（这里上浮30%，相当于违约金为实际损失的130%）;
案例：5.广州市宁骏物业管理有限公司成都与周雪莉物业服务合同纠纷一审民事判决书：“结合原告的实际损失、被告的过错程度，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于逾期付款违约金的相关规定，同时兼顾公平原则，本院综合认定被告应向原告支付以当月应交而欠交的物业服务费金额为基数、从逾期之日起按每日万分之五标准计算至付清全款之日止的逾期付款违约金。”--成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字998号
根据我们的大数据分析，吉林省法院普遍采取第①种标准，但对于是否上浮30%不太统一。我们认为，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于过高的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整为宜。对于是否上浮和上浮的比例，根据《合同法》解释二，“适当减少”意在说明无需将违约金调整到与损失相平，可以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决，如果业主“恶意拖欠”，可以上浮一定比例，但应以上浮30%为限。
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